상가를 임대해 운영하는 임차인뿐만 아니라 투자 목적으로 상가를 보유한 임대인에게도 상가임대차보호법은 꼭 알아야 할 법입니다. 2018년 개정된 이 법은 임차인의 권리를 보호하고 무리한 월세 인상이나 계약 해지를 방지하는 중요한 역할을 하고 있습니다. 오늘은 아래 내용을 통해 상가임대차보호법의 핵심 내용을 쉽게 정리해 드리겠습니다.
상가임대차보호법 적용 대상은?
상가임대차보호법이 적용되는지 여부는 환산보증금 기준으로 결정됩니다. 환산보증금은 다음 공식으로 계산할 수 있습니다.
- 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
지역별 환산보증금 기준 (2025년 기준)
| 지역 | 환산보증금 기준 |
| 서울 | 9억 원 이하 |
| 과밀억제권역(부산 포함) | 6억 9천만 원 이하 |
| 광역시(부산 제외) & 일부 수도권(파주, 화성, 세종 등) | 5억 5천만 원 이하 |
| 그 외 지역 | 3억 7천만 원 이하 |
상가임대차보호법 10년 5%란?
상가임대차보호법의 핵심은 임차인의 계약 갱신 요구권과 임대료 인상 제한입니다.
계약 갱신 요구권 (최대 10년 보장)
임차인은 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 권리가 있습니다. 계약이 끝나기 6개월~1개월 전까지 임대인에게 갱신 요청이 가능하며 임대인은 정당한 사유가 없으면 갱신을 거절할 수 없습니다.
보증금·월세 인상 제한 (5% 이내)
계약 갱신 시 보증금이나 월세 인상률이 5%를 초과할 수 없습니다. 단, 5% 이내라도 지자체별 공시된 상한 기준이 있다면 그 기준을 따라야 합니다.
※ 예시
기존 월세가 100만 원이라면 갱신 시 최대 인상 금액은 105만 원까지 가능합니다.
임차인의 추가적인 권리
대항력 (임차인의 권리 보호)
사업자등록 신청 + 상가 점유 시 대항력이 발생하여 임대인이 바뀌더라도 새로운 임대차 계약을 승계할 수 있습니다. 그리고 사업자등록 신청 다음 날부터 대항력이 발생합니다.
우선변제권 (보증금 보호)
임대차계약서에 확정일자를 받으면 보증금을 우선 보호받을 수 있습니다. 또한, 상가가 경매에 넘어가도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
상가임대차보호법이 적용되지 않는 경우
임대인은 다음과 같은 정당한 사유가 있을 경우 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
갱신 거절이 가능한 경우
- 임차인이 3회 이상 월세를 연체한 경우
- 허위 정보 제공 불법적인 방식으로 임차한 경우
- 임대인의 동의 없이 상가를 제3자에게 전대(재임대)한 경우
- 건물 철거 또는 재건축이 필요한 경우
- 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 (직접 사용 등)
임차인이 꼭 챙겨야 할 3가지
계약서 확정일자 받기
법원이나 동사무소에서 확정일자를 받으면 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
계약 만료 6개월 전부터 갱신 요구 가능
미리 임대인과 협의하여 갱신 절차를 진행하는 것이 중요합니다.
월세 인상 5% 초과 요구 시 불법
계약 갱신 시 임대인이 5%를 초과한 월세 인상을 요구하면 거부할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 모든 상가가 임대차보호법 적용을 받을 수 있나요?
A. 아니요. 환산보증금 기준 이하의 상가만 적용됩니다. 보증금과 월세를 계산하여 해당 기준을 초과하면 보호 대상이 아닐 수 있습니다.
Q. 임대인이 계약 갱신을 거부할 수 있나요?
A. 원칙적으로 임차인은 최대 10년까지 갱신 요구 가능하며 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다. 단, 재건축·철거, 직접 사용 등 정당한 사유가 있으면 거부가 가능합니다.
Q. 월세를 5% 이상 올리겠다고 하면 어떻게 해야 하나요?
A. 계약 갱신 시 법적으로 5% 이상 인상할 수 없습니다. 만약, 5% 이상 올리겠다고 하면 법적 대응(조정 신청 등)을 고려할 수 있습니다.
Q. 상가가 경매로 넘어가면 보증금은 돌려받을 수 있나요?
A. 임대차계약서에 확정일자가 있으면 우선변제권을 가질 수 있습니다. 따라서 경매가 진행되더라도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 보호받을 수 있습니다.
Q. 임차인이 동의 없이 상가를 제3자에게 빌려주면 문제가 되나요?
A. 네! 임대인의 동의 없이 무단 전대(재임대)하면 계약 갱신이 제한될 수 있습니다. 계약 전에는 반드시 임대인의 서면 동의를 받는 것이 중요합니다.
결론
상가임대차보호법를 통해 최대 10년까지 계약 갱신 요구가 가능한데 월세·보증금 인상률이 5% 제한되고 확정일자를 받으면 보증금 보호가 가능하며 임대인의 정당한 사유 없이는 갱신 거부가 불가하게 됩니다. 이 법은 임차인의 권리를 보호하기 위해 만들어진 법이지만 모든 상황에 적용되는 것은 아닙니다. 따라서, 계약 전 꼼꼼히 확인하시고 필요하면 법률 전문가 상담도 고려하는 것이 중요합니다.
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